• Eligibles à l’ancien régime Malraux, c'est-à-dire pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2008 ;

• Et situés en zone A, B1 ou B2.

L’intérêt pour les investisseurs d’optimiser la réduction « Scellier » est qu’ils vont pouvoir bénéficier à la fois de l’amortissement « Scellier » et de l’ancien régime de la loi Malraux, pour les dépenses dissociables.

Le budget de l’opération de restauration sera réparti en deux catégories de travaux :

*Le prix de l’acquisition du foncier et les travaux de réhabilitation ou de transformation, faisant l’objet d’une réduction d’impôt de 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010 et de 15% pour les logements acquis en 2011 ;

*Les travaux de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de réhabilitation ou de transformation déductibles du revenu global dans le cadre de l’ancien régime de faveur Malraux ;

Le logement doit être affecté à la location non meublée, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

            I.        LE MECANISME DU REGIME SCELLIER OPTIMISE MALRAUX

1.    Les dépenses faisant l’objet d’une réduction de 25% ou 15% selon la date d’acquisition.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 300.000€

S’agissant d’un bien transformé ou réhabilité, le prix de revient comprendra :

-          D’une part, le prix d’acquisition majoré des honoraires du notaire, des commissions versées aux intermédiaires et des droits de mutation à titre onéreux ;

-          D’autre part, le montant des travaux de transformation ou de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

2.    Les travaux exclus de la base de réduction d’impôt et déductibles dans les conditions de la loi Malraux.

Les dépenses de réparation et d’entretien dissociables de l’opération de transformation ou de réhabilitation ne peuvent être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

Le déficit foncier résultant de l’ensemble des charges déductibles sur cet immeuble sera imputable sans limitation de montant, sur le revenu global, à l’exception des intérêts d’emprunts.

          II.        L’INTERÊT DU REGIME

Ce traitement fiscal permet, par rapport au simple régime « Scellier », un effet de levier fiscal plus important(1), plus rapide(2), et en dehors de tout plafond pour une partie de votre investissement(3).

1. - Par rapport au « Scellier » : sur la quote-part du budget concerné on élève sensiblement le taux d’économie au regard des prélèvements obligatoires (jusqu’à 49,78% au lieu de 25% ou 37%).

    - Par rapport au « Malraux » : le prix d’acquisition de l’immeuble fait l’objet d’une réduction d’impôt.